¿Qué está ocurriendo? ¿Hay un enfriamiento del mercado inmobiliario este primer trimestre de 2026?

El mercado inmobiliario español ha arrancado 2026 con una señal que merece atención: baja la actividad, pero los precios siguen tensionados. Según el Consejo General del Notariado, en enero de 2026 la compraventa de viviendas cayó un 11,4% interanual, hasta las 49.685 operaciones, mientras que el precio medio del metro cuadrado subió un 9%, hasta los 2.065 €/m².

A primera vista puede parecer una contradicción: se vende menos, pero más caro. Sin embargo, no lo es tanto. Lo que reflejan estos datos es un mercado que empieza a frenar en volumen, pero no por una caída brusca de la demanda, sino por un desequilibrio persistente entre oferta y demanda, especialmente en producto bien ubicado, bien conservado y correctamente presentado al mercado. Esta lectura es una inferencia razonable a partir de la caída de operaciones y del alza simultánea del precio medio.

Menos operaciones, pero no un desplome del precio

Los notarios detallan que en enero descendieron tanto las ventas de pisos como las de viviendas unifamiliares. Las compraventas de pisos bajaron un 12,6%, hasta 37.405 unidades, y las de unifamiliares un 7,8%, hasta 12.280. Aun así, el precio de los pisos subió un 10,6% interanual hasta 2.382 €/m², y el de las unifamiliares un 7%, hasta 1.539 €/m². Además, el precio medio de las unifamiliares superó por primera vez el máximo de la serie histórica de julio de 2007.

Esto tiene una lectura importante para propietarios y compradores: el mercado no está “barato” ni está corrigiendo de forma generalizada. Lo que está ocurriendo es más bien una selección más exigente. Se sigue pagando bien por lo bueno, mientras que los inmuebles mal posicionados, sobrevalorados o con poca capacidad de diferenciación pueden necesitar más tiempo, más ajustes o una estrategia comercial mejor planteada. Esta última parte es interpretación profesional apoyada en el comportamiento descrito por las estadísticas.

Andalucía arranca el año con una caída superior a la media

En el desglose territorial del Notariado, Andalucía registró una bajada del 14,2% en compraventas, por encima de la media nacional del -11,4%. También los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda descendieron en Andalucía un 14,5%.

Esto no significa necesariamente que el mercado andaluz esté parado. Significa, más bien, que el arranque del año ha sido más débil en volumen. En mercados locales concretos, como Sevilla y determinadas zonas del Aljarafe, la realidad puede ser distinta según tipología, rango de precio, estado del inmueble y nivel de oferta competidora. Las estadísticas nacionales y autonómicas son una referencia valiosa, pero la decisión de venta debe aterrizarse siempre al micromercado. Esta última idea es una conclusión analítica, no un dato estadístico directo.

¿Por qué el INE habla de una caída menor?

Aquí hay un matiz muy útil para explicar bien el mercado en un artículo de valor. El INE también publicó los datos de enero de 2026 y sitúa la caída de las compraventas de vivienda en el 5%, hasta 57.489 operaciones. Al mismo tiempo, las hipotecas sobre viviendas subieron un 6,3%, con 40.273 operaciones, un importe medio de 165.677 euros y un tipo de interés medio del 2,87%.

La diferencia entre Notariado e INE no implica que uno “desmienta” al otro. Miden momentos distintos del proceso. Los notarios informan sobre operaciones realizadas en notaría, mientras que el INE recoge compraventas e hipotecas inscritas en los registros de la propiedad procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente. Por eso ambas fotografías pueden convivir y, de hecho, juntas ayudan a entender mejor el mercado.

Qué significa esto si estás pensando en vender

Para un propietario, la conclusión no debería ser “es mal momento para vender”, sino “hay que vender mejor”. En un mercado que pierde algo de velocidad en número de operaciones, el posicionamiento inicial es todavía más decisivo: precio de salida, presentación del inmueble, calidad visual, argumentario comercial y estrategia de difusión. Los datos muestran que el precio medio sigue fuerte, pero eso no protege automáticamente a todas las viviendas por igual.

En otras palabras: cuando el mercado se vuelve más selectivo, los errores de estrategia se pagan más caros. Una vivienda bien lanzada puede defender muy bien su valor; una mal planteada puede quedarse atrapada en el mercado y desgastarse.

Qué significa esto si estás pensando en comprar

Para el comprador, la lectura tampoco es simple. Que bajen las compraventas no supone automáticamente que aparezcan grandes oportunidades. Si los precios siguen subiendo y la financiación todavía acompaña, el mercado puede seguir siendo competitivo en los activos más atractivos. De hecho, el INE refleja que el crédito hipotecario sigue mostrando fortaleza en enero, al menos en número de operaciones y con tipos medios por debajo del 3%.

Por eso, en 2026 comprar bien no dependerá solo de esperar una supuesta bajada generalizada, sino de identificar inmuebles correctamente valorados, con capacidad de negociación real y encaje claro con la necesidad del comprador.

Nuestra lectura

Desde Agentes Prime Espartinas el dato de enero no confirma por sí solo un cambio de ciclo profundo, pero sí apunta a un mercado menos expansivo en actividad. Tras un 2025 que, según el Notariado, cerró con un crecimiento del 4,4% en compraventas y del 7,5% en precios, el arranque de 2026 parece mostrar más fricción en el número de operaciones, aunque sin enfriamiento claro en precios.

Es un indicativo relevante esta bajada de número de operaciones en pocos meses que debemos tener en cuenta, después de una inercia muy elevada de precios y en número de operaciones, puede que estemos ante un ciclo más estable, donde no todo el mundo puede comprar a cualquier precio, donde los bancos no den por hecho una tendencia alcista en precios de compraventas, estaremos atentos al siguiente trimestre o a la siguiente bandera roja que encontramos. Si desde hace tiempo estás pensando en vender puede que debas no dejar pasar esta oportunidad que aún se presenta.